Comment éviter de sous-estimer les coûts d’entretien d’un bien
Les propriétaires ont souvent tendance à sous-estimer les nombreux frais associés à un investissement locatif. Au-delà du coût initial...
Le revenu minimum requis pour investir dans l'immobilier dépend du futur taux d'endettement du candidat investisseur. Un revenu de 2500 EUR/mois pourrait très bien être suffisant pour louer un appartement de 100 000 EUR, à condition qu'aucune autres dettes ne soit contractées.
Une banque n'accordera un prêt immobilier que si le futur taux d'endettement, y compris la cotisation d'assurance de l'emprunteur, ne dépasse pas 35 % des revenus. Pour un foyer fiscal gagnant 2 500 euros par mois, cela signifie que le total de ses mensualités et de ses cotisations à l'assurance emprunteur ne doit pas dépasser 825 euros.
Le total des mensualités et des cotisations à l’assurance comprend :
De nombreuses personnes auront du mal à convaincre une banque de financer leur investissement immobilier, car elles n'auront pas ou peu de revenus. Toutefois, les ménages dont le revenu mensuel est de 2 500 EUR peuvent bénéficier d'un prêt, car le loyer versé paie une partie de leur prêt.
La location d'un bien immobilier peut aider à compenser l'effort mensuel d'un prêt. Les banques sont disposées à accorder des prêts qui permettent un investissement locatif car elles savent qu'un loyer leur permet de réduire l'effort mensuel demandé à un investisseur. Les banques sont également conscientes des coûts d'exploitation et d'entretien de l’investissement et optent souvent pour une déduction de 30% du loyer prévu lorsqu'elles déterminent l'effort personnel demandé aux futurs propriétaires.
Prenons l'exemple d'un appartement de 100 000 euros, pour lequel le loyer mensuel brut serait de 400 euros. La banque considérera que le loyer net sera de 280 euros par mois. Lorsqu'un investisseur emprunte sur 20 ans à un taux moyen de 1,00% (moyenne CSA/Crédit Logement janvier 2022), ses mensualités hors assurance seront de 460 €.
Vu d'ici, une banque pourrait penser que l'effort personnel mensuel sera de :
460 € de crédit – 280 € de loyers nets = 180 € d’effort.
Cependant, le HCSF (Haut-Commissariat à la Stabilité Financière) impose aux banques une méthode de calcul qui minimise l’impact du loyer dans un projet d’investissement locatif.
Voici la formule qu’une banque doit utiliser, le résultat devant être inférieur ou égal à 35 % :
(Vos mensualités actuelles + mensualités du financement locatif) / (revenus locatifs nets + vos revenus imposables)
Dans notre exemple cela donne :
(Vos mensualités actuelles + 460 €) / (280 € + 2500 €) = 0,35
En calculant, on trouve que « vos mensualités actuelles » ne peuvent pas être supérieure à 513€.
Sur la base des informations fournies, un revenu de 2500 € net par mois serait suffisant pour investir dans l'immobilier, à condition que le total des paiements mensuels de toutes les dettes actuelles du demandeur, y compris les assurances de prêt, ne dépasse pas 513 €.
Source : https://www.emprunter-malin.com/
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