Comment éviter de sous-estimer les coûts d’entretien d’un bien
Les propriétaires ont souvent tendance à sous-estimer les nombreux frais associés à un investissement locatif. Au-delà du coût initial...
Les places de stationnement, les box et les garages peuvent être des investissements inattendus mais rentables. Malgré un marché moins porteur qu'auparavant, l'achat d'une place de parking, notamment dans certaines zones urbaines, reste prometteur et peu risqué. Il est important de connaître les subtilités de l'achat pour éviter les erreurs.
Les investisseurs sont attirés par les places de parking en raison de leur faible investissement initial, de leur régime juridique simplifié et de leurs charges réduites. Ces avantages incitent à considérer sérieusement cet investissement, d'autant plus que le rendement attendu se situe généralement entre 5 et 10%. Les places de parking sont également attrayantes pour les ménages qui souhaitent réaliser une opération immobilière rentable avec des montants d'endettement plus faibles, ainsi que pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier.
De plus en plus de personnes, notamment celles âgées de 30 ou 40 ans, recherchent un placement plus rentable que le livret A et sont attirées par l'investissement dans une place de stationnement. Les investisseurs sont sensibles à la facilité de gestion et au potentiel locatif d'un parking. Les garages intérieurs sont les plus demandés, et les emplacements faciles d'accès et peu exposés aux dégradations ou au vol ont de meilleures performances.
En plus d'avoir un prix d'achat plus bas par rapport à un appartement ou une maison, l'acquisition d'un parking, d'un box ou d'une place de stationnement demande moins de vigilance. Bien que l'environnement géographique et l'accessibilité à l'emplacement restent importants pour une location régulière, il n'y a pas de contraintes liées aux commodités ou au voisinage.
Un autre avantage majeur est que contrairement à la location de biens immobiliers, qui est encadrée par la loi Alur, la location d'une place de parking est moins réglementée et relève du droit commun des contrats de location de biens matériels, comme stipulé dans le code civil. Le propriétaire peut donc fixer librement la durée du bail, le montant du loyer et les conditions de résiliation.
De plus, avec la location d'un garage, les conséquences du non-paiement du loyer sont réduites à zéro, car cette éventualité fait partie des clauses qui mettent fin immédiatement au bail. Contrairement à un appartement, un garage n'est pas un bien essentiel, donc le fait d'en interdire l'accès au locataire ne le rend pas sans abri. Il est donc possible de relouer le bien rapidement.
Les charges à payer se limitent aux charges de copropriété et à la taxe foncière. Cette dernière est calculée en fonction de la surface, ce qui la rend généralement raisonnable pour un garage. De plus, en général, il n'y a pas de travaux de rénovation à prévoir.
Sur un site dédié, un jeune propriétaire de plusieurs places de stationnement donne des conseils et met à disposition un modèle de contrat de location.
L'investissement dans une place de stationnement peut rapporter entre 5 et 10% par an, mais il n'est jamais garanti à 100%. Pour assurer un placement intéressant, il est important de respecter certaines règles lors de l'acquisition.
Le prix d'achat et de location varie considérablement selon les villes et les quartiers, tout comme c'est le cas pour les logements. Le prix d'acquisition obéit à la loi du marché : plus la demande est élevée, plus le prix est élevé.
L'emplacement est crucial, car il détermine la rentabilité du parking. Dans un quartier ancien où les places de stationnement privées sont rares, la demande sera très forte. En revanche, dans un quartier récent où des stationnements ont été prévus pour chaque appartement dans le plan d'urbanisme, il sera plus difficile de louer.
À Paris, par exemple, les prix peuvent varier du simple au triple. Dans les arrondissements périphériques, les prix d'achat peuvent osciller entre 10 000 € et 30 000 €, tandis que dans le centre historique, avare en places de stationnement, les prix peuvent atteindre 50 000 € ou plus. Les tarifs de location d'un emplacement à Paris varient généralement de 80 € à 350 € par mois, selon la situation géographique et la facilité d'accès.
En province, comme à Lyon, Marseille ou Saint-Étienne, les prix d'achat des places de stationnement se situent entre 3 000 € et 20 000 €. Les tarifs de location mensuels varient quant à eux entre 35 € et 100 €.
Enfin, les places de stationnement extérieures sont moins chères à l'achat et moins rentables à la location que les garages et les box. Les garages et les box offrent plus de sécurité, et le locataire peut également y entreposer des affaires personnelles. Pour un garage ou un box intérieur, il faut généralement prévoir un prix d'achat supérieur de 20 à 30 % par rapport à une place de stationnement extérieure.
Les loyers perçus sont soumis au régime des revenus fonciers et sont donc fortement taxés, à moins que l'ensemble de vos revenus locatifs reste inférieur à 15 000 € par an. Dans ce cas, il est possible de choisir le régime micro-foncier avec un abattement de 30%.
Pour augmenter les chances de rentabilité, il est possible d'investir dans un ensemble de plusieurs places de stationnement. Cela permet d'augmenter le rendement, de la même manière que l'achat d'un immeuble entier plutôt que d'un seul appartement. L'acquisition d'un ensemble de places offre également la possibilité de négocier des prix plus bas : le coût d'une place individuelle qui aurait été de 25 000 € peut descendre à 20 000 € par unité pour un ensemble d'une dizaine de places. Cela rend chaque emplacement plus rentable à long terme.
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