Comment éviter de sous-estimer les coûts d’entretien d’un bien
Les propriétaires ont souvent tendance à sous-estimer les nombreux frais associés à un investissement locatif. Au-delà du coût initial...
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Vous êtes prêt à investir dans l'immobilier et vous vous demandez quel type de bien vous offrira à la fois une rentabilité solide et une plus-value intéressante à la revente ? Que choisir entre le studio, le T1 ou le T2 ? Découvrez les spécificités de chaque option et les avantages qu'elles offrent pour votre projet d'investissement locatif.
Un studio est constitué d'une seule pièce qui sert à la fois de salon, de chambre et de cuisine ouverte (kitchenette). La salle de bains est généralement séparée. Les studios doivent respecter des critères de taille minimum définis par la législation en matière de logement décent.
La législation en matière de logement décent impose des règles spécifiques pour les studios et les appartements T1. Selon ces règles, ces types de logements doivent avoir une dimension minimale de 9 m², une hauteur sous plafond de 2,2 mètres et un volume habitable de 20 m3. Tout logement qui ne respecte pas ces critères est automatiquement exclu de la location. Ces normes ont été mises en place pour garantir des conditions de vie acceptables et assurer le bien-être des locataires. En tant qu'investisseur ou propriétaire, il est donc essentiel de veiller à ce que les studios et les appartements T1 respectent ces exigences légales pour se conformer à la réglementation sur le logement décent..
Le T1, également appelé "Type 1", est souvent assimilé au studio, mais il existe une petite différence. Le T1 comprend une pièce de vie qui fait à la fois salon et chambre, avec une cuisine séparée. La salle de bains est généralement séparée, et les WC peuvent être inclus ou non dans cette pièce.
Le T2, ou "Type 2", est composé de deux pièces : une chambre et une pièce principale comprenant la cuisine. La salle de bains est généralement séparée et peut inclure ou non les WC.
Le studio est souvent le premier choix des investisseurs immobiliers, et cela s'explique par plusieurs raisons. Tout d'abord, il bénéficie d'une forte demande locative, notamment de la part des étudiants, des jeunes actifs et des touristes. De plus, les studios offrent un bon rendement locatif en raison de loyers généralement supérieurs par mètre carré par rapport à des surfaces plus grandes. Enfin, les studios sont souvent abordables en termes de prix d'achat.
Le studio ou le T1 est un type de logement très recherché en France, bénéficiant de la plus forte demande locative. Les étudiants constituent une part importante de cette demande, compte tenu du nombre élevé d'étudiants dans le pays. En effet, la France compte près de 3 millions d'étudiants, et le studio est le type de logement préféré par cette catégorie de population. Les grandes villes étudiantes sont donc des endroits privilégiés pour investir dans un studio ou un T1. Dans ces villes, il est certain de trouver des locataires, d'autant plus si le logement est situé à proximité d'un campus ou de grandes écoles, et s'il offre une bonne accessibilité aux transports en commun.
Outre les étudiants, les jeunes actifs sont également très intéressés par les studios et les T1. Ils recherchent des emplacements de qualité en plein centre-ville. De plus, les touristes sont également attirés par ce type de logement. En optant pour un studio dans le cadre d'un investissement immobilier, vous bénéficiez de la demande constante des étudiants, des jeunes actifs et des touristes. Cela offre de nombreuses opportunités pour la location et assure un bon taux d'occupation de votre bien.
Lorsqu'il s'agit de rendement locatif, la question qui préoccupe les investisseurs est légitime. Et dans ce domaine, le studio ou le T1 ont toujours l'avantage. Les loyers au mètre carré pour un studio sont plus élevés que ceux d'une surface plus grande. De plus, lorsque les studios sont loués meublés, il est possible d'établir un loyer supérieur d'environ 10 % par rapport à une location vide.
Pour mieux comprendre cet écart en termes de rendement locatif, poursuivons avec un exemple concret. À Bordeaux, les loyers moyens pour différents types de biens sont les suivants :
Pour calculer le rendement brut, qui correspond à la formule (montant du loyer x 12 mois) x 100 / prix d'achat, prenons en compte le prix moyen d'achat d'un studio à Bordeaux, soit 141 900 euros, et celui d'un T2, soit 215 400 euros.
Les résultats sont les suivants :
La différence n'est pas énorme, cependant, comme expliqué précédemment, l'avantage est en faveur du studio. Dans certaines villes, cette différence peut être plus marquée.
Le studio est le type de bien immobilier le plus abordable sur le marché. Que ce soit pour un premier investissement locatif ou pour les personnes ayant des capacités financières limitées, il représente une excellente opportunité d'accéder à l'immobilier. Bien qu'il soit courant de trouver des studios dépassant les 100 000 euros dans les grandes métropoles, il est également possible d'en trouver à des prix bien inférieurs dans les villes de taille moyenne. Ainsi, le studio offre une porte d'entrée plus accessible dans le domaine de l'investissement immobilier.
La flexibilité pour alterner entre différentes formes de location
Pour augmenter la rentabilité locative de votre studio et attirer les étudiants et jeunes actifs qui n'ont pas de meubles, il est idéal de le louer meublé. En effet, les loyers d'un logement meublé sont généralement plus élevés que ceux d'un logement vide, et la fiscalité est également plus avantageuse. En optant pour le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez déduire les charges et bénéficier de l'amortissement, ce qui réduit considérablement votre imposition.
Il est également possible de combiner un bail étudiant (d'une durée de 9 mois) avec une location saisonnière destinée aux touristes pendant le reste de l'année. Ce type de pratique peut considérablement augmenter votre rendement, à condition que l'emplacement du studio soit attractif. L'emplacement initial de votre bien immobilier reste un critère essentiel à prendre en compte.
Dans tous les cas, nous vous recommandons vivement de louer un studio ou un T1 meublé et équipé. C'est indispensable pour répondre à la demande locative des étudiants, car ils préfèrent éviter les tracas liés à l'ameublement. Vous en tirerez des avantages tant sur le plan de la rentabilité que sur le plan fiscal.
Un autre point essentiel, selon notre point de vue, est d'acheter un appartement dans l'immobilier ancien. Les prix au mètre carré dans le neuf sont souvent excessivement élevés et en constante augmentation, ce qui rend difficile l'obtention d'une rentabilité intéressante. Il est préférable de rechercher un appartement ancien à rénover et à mettre en location.
Le T2 présente un avantage supplémentaire avec son coût au mètre carré plus bas. Reprenons l'exemple de Bordeaux. Les studios ont une surface médiane de 26 m² avec un prix médian de 141 900 euros, soit un coût de 5400 € par mètre carré pour un studio standard. En revanche, les appartements T2 ont une surface médiane de 45 m² avec un prix médian de 215 400 euros, ce qui équivaut à un coût de 4780 € par mètre carré pour ce type de logement. Cette différence significative est observable dans toutes les villes. En général, plus la surface est grande, plus le prix au mètre carré a tendance à diminuer.
La demande de location pour les appartements T2 reste très élevée. En plus des étudiants, vous pouvez attirer divers types de locataires tels que les actifs, les couples et les retraités. Lorsque vous investissez dans un T2, la qualité du quartier est plus importante que la proximité des écoles. Il est préférable de rechercher un quartier animé, offrant de nombreux commerces, services, parcs et transports en commun. En somme, un quartier agréable à vivre.
Les locataires à la recherche d'un T2 ont généralement l'intention de rester plus longtemps que dans un studio. C'est un aspect intéressant qui vous permet d'éviter les travaux d'entretien fréquents et le roulement fréquent des locataires, tout en stabilisant le rendement de votre investissement immobilier.
L'équilibre entre rentabilité et stabilité
Dans notre exemple à Bordeaux, le rendement brut d'un appartement T2 est légèrement inférieur à celui d'un studio, mais il reste très intéressant. Comparé à un studio où les locataires ont tendance à changer presque chaque année, le T2, destiné aux actifs et aux couples, offre une plus grande stabilité. De plus, dans les grandes métropoles, le délai de mise en location d'un T2 est aussi court que celui d'un studio.
Dans tous les cas, investir dans un T2 implique moins d'entretien et des frais de gestion locative réduits, car les locataires sont plus stables et s'installent sur le long terme. Le risque de vacance locative est donc limité, à condition, une fois de plus, de choisir un bon emplacement.
Tout comme pour les studios, si vous souhaitez augmenter votre rentabilité et optimiser la fiscalité, il est préférable d'opter pour la location meublée.
Le studio est extrêmement populaire parmi les étudiants et les jeunes actifs, qui sont généralement en début de carrière et peuvent donc être amenés à déménager fréquemment.
Dans le cas d'une location étudiante, il est possible de devoir trouver un nouveau locataire à chaque rentrée scolaire. Bien que la demande pour ce type de bien soit élevée, cela implique des frais d'agence si vous avez délégué la gestion locative (état des lieux, rédaction du bail, etc.).
Un taux de rotation élevé des locataires entraîne également plus de réparations et des frais d'agence supplémentaires. Chaque année, des travaux de maintenance mineurs, voire une rénovation plus importante à intervalles réguliers, peuvent être nécessaires. De plus, si vous louez un studio meublé, ce qui est recommandé en raison des avantages fiscaux, votre mobilier obligatoire en LMNP peut s'user plus rapidement.
Il est important de garder ces contraintes à l'esprit, car elles peuvent avoir un impact sur la rentabilité de votre location.
Investir dans un studio, un T1 ou un T2 demeure une stratégie immobilière très avantageuse. Les loyers sont élevés, ce qui se traduit par un rendement locatif attrayant, et ces types de biens sont faciles à revendre.
Les studios sont hautement demandés par les étudiants, tandis que les T2 attirent une clientèle plus large, bien que leur coût d'acquisition soit plus élevé. Opter pour un investissement locatif dans un studio permet de viser un rendement élevé, tandis qu'un investissement en T2 offre une approche plus équilibrée.
L'emplacement géographique de l'investissement est crucial pour ces deux types de biens. Il est préférable de cibler les grandes métropoles, les villes attrayantes ou les régions avec un marché de l'emploi dynamique, où la demande locative est élevée.
Dans l'ensemble, il s'agit d'un projet d'investissement prometteur. L'élément clé à prendre en compte est votre capacité d'emprunt, qui sera plus élevée pour un T2 en raison de son coût initial plus important.
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