Comment éviter de sous-estimer les coûts d’entretien d’un bien
Les propriétaires ont souvent tendance à sous-estimer les nombreux frais associés à un investissement locatif. Au-delà du coût initial...
Il existe un genre d'investissement immobilier qui suscite un intérêt particulier chez les particuliers : il s'agit de l'investissement locatif. L'investissement locatif consiste à acheter une propriété neuve ou ancienne dans le but de la mettre en location, afin de générer des revenus mensuels qui serviront à rembourser votre prêt ou à vous procurer un revenu régulier. De plus, ce type d'investissement offre des avantages fiscaux, notamment des réductions d'impôts. Cependant, l'achat dans le but de louer requiert une bonne connaissance du marché immobilier et la capacité de naviguer à travers les dispositifs fiscaux. Suivez le guide pour en savoir plus !
Les informations essentielles sur l'investissement locatif
Tout le monde comprend généralement ce que signifie l'achat locatif, bien que les détails puissent manquer. Fondamentalement, l'investissement locatif implique l'acquisition immobilière (appartement, maison, local commercial) dans le but de le mettre immédiatement en location, avec la possibilité d'acheter une propriété déjà occupée par un locataire ou un commerce établi. Ainsi, un investisseur locatif est quelqu'un qui a l'intention de ne pas vivre dans le bien immobilier qu'il acquiert, ni de l'utiliser à des fins personnelles.
Quels sont les détails de votre achat locatif ?
Quelles sont les motivations pour investir dans l'immobilier locatif ? Les raisons peuvent être multiples :
• Afin de financer l'achat de votre future résidence principale en utilisant les revenus locatifs pour rembourser votre prêt immobilier.
• Pour investir vos fonds dans une opportunité sûre et rentable.
• Pour élargir la composition de votre patrimoine en investissant dans l'immobilier.
• Pour préparer votre retraite en générant un revenu régulier à partir de la location de biens immobiliers.
• Pour réaliser une plus-value en revendant le bien à un prix supérieur à celui pour lequel vous l'avez acquis.
• Pour profiter des avantages offerts par les dispositifs de défiscalisation immobilière.
Les diverses catégories de biens pour l'investissement locatif
Les opportunités d'investissement locatif sont variées et dépendent évidemment de la nature de votre projet. Vous avez la possibilité d'acheter différents types de biens immobiliers, tels que des logements destinés à l'habitation (maisons ou appartements), des locaux commerciaux, des bureaux, des parkings, ou même des résidences de services comme des résidences étudiantes ou des EHPAD.
Le bien immobilier que vous visez pour votre investissement locatif peut être loué vide ou meublé, être neuf ou ancien, être situé en milieu urbain ou rural, et être mis en location pour une longue durée ou pour des périodes saisonnières, etc.
Nos recommandations pour investir dans l'immobilier locatif
Malgré les nombreux avantages de l'investissement locatif, il est essentiel de bien réfléchir et de se préparer adéquatement afin d'éviter toute erreur. En effet, que se passera-t-il si vous décidez d'investir dans l'immobilier locatif dans une ville où l'offre de logements dépasse la demande, et si vous ne parvenez pas à trouver des locataires prêts à louer votre bien et à vous verser un loyer pour couvrir le remboursement de votre prêt immobilier ?
Afin d'éviter les difficultés liées à un achat locatif, il est essentiel de suivre quelques consignes de base :
Si nécessaire, vous avez la possibilité de solliciter l'aide d'un professionnel de l'immobilier qui se chargera de la gestion locative, prenant ainsi en charge tous les éventuels problèmes associés à la mise en location. Dans le cas d'un investissement locatif dans une résidence de services, il est obligatoire de confier la gestion à un exploitant spécialisé.
Les dispositifs clés de défiscalisation immobilière
Le gouvernement accorde une grande importance à l'investissement locatif, car il constitue un moyen de financer la construction de nouveaux logements, ce qui est un défi majeur dans un pays confronté à une pénurie de logements, en particulier dans les zones tendues telles que la région parisienne, la métropole lyonnaise, Marseille, etc. Pour cette raison, ces mêmes gouvernements mettent en place des dispositifs de défiscalisation immobilière qui permettent d'investir dans l'immobilier locatif tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Voici les principaux dispositifs visant à encourager l'investissement locatif :
• La loi Pinel : En renforcement de la loi Duflot, le dispositif Pinel offre la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôts allant jusqu'à 21 % sur une période de 12 ans. Cependant, il est conditionné à la mise en location rapide du bien pour une durée déterminée, avec un loyer plafonné.
• La loi Censi-Bouvard : Ce dispositif concerne spécifiquement l'investissement locatif dans des résidences de services, permettant de bénéficier d'une déduction d'impôts de 11 %, dans la limite d'un prix d'acquisition de 300 000 €.
• Le statut LMP (« loueur en meublé professionnel ») : Il est accessible lorsque vous effectuez un investissement locatif meublé générant plus de 23 000 € de revenus par an, que ces recettes représentent plus de 50 % de vos revenus annuels, et que vous êtes inscrit au RCS. Ce statut offre la possibilité de déduire intégralement les déficits d'exploitation, de bénéficier d'un amortissement fiscal pendant toute la durée du prêt immobilier (permettant de ne pas payer d'impôt sur le revenu sous certaines conditions), et de demander le remboursement de la TVA sur le prix d'achat.
• Le statut LMNP (« loueur en meublé non professionnel ») : Il s'applique aux investissements locatifs générant moins de 23 000 € de recettes locatives par an, à condition que ces recettes représentent moins de 50 % de vos revenus annuels. Dans ce cas, vous pouvez déduire les charges liées à l'investissement locatif ainsi que les amortissements.
• La loi Malraux : Elle concerne les biens immobiliers patrimoniaux et encourage la restauration des immeubles classés « monuments historiques ». Ce dispositif permet de déduire les dépenses de rénovation du revenu global, avec un plafonnement à 100 000 €, en échange d'une mise en location du bien en tant que résidence principale pendant 9 ans.
Veuillez noter que ces divers dispositifs ne sont généralement pas compatibles les uns avec les autres. Il est donc important de vous informer pour savoir lesquels peuvent être cumulés et lesquels ne le peuvent pas. De plus, notez que les statuts LMP et LMNP s'appliquent à tous les types de logements, mais seuls certains d'entre eux permettent de bénéficier de tous leurs avantages. Par exemple, la récupération de la TVA n'est possible que pour un investissement locatif dans une résidence de services.
Le financement de votre achat locatif
Sauf si vous disposez d'une somme importante d'argent disponible, le moyen le plus courant de financer votre investissement locatif demeure l'emprunt : vous achetez un bien en contractant un prêt immobilier auprès d'une banque ou d'un organisme de prêt, puis vous remboursez vos mensualités grâce aux revenus provenant de la location.
Cependant, il est essentiel de calculer soigneusement la rentabilité de votre investissement afin de pouvoir couvrir tous les frais (mensualités, assurance emprunteur, etc.) à l'aide des loyers perçus. Avant de vous engager, nous vous recommandons d'utiliser notre simulateur de crédit immobilier et de faire des calculs précis.
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