Comment éviter de sous-estimer les coûts d’entretien d’un bien
Les propriétaires ont souvent tendance à sous-estimer les nombreux frais associés à un investissement locatif. Au-delà du coût initial...
Les banques sont prêtes à accorder un prêt pour un investissement locatif, souvent même sans apport personnel. Le futur taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Cependant, leur méthode de calcul peut rendre les opérations financières difficiles. In fine ou amortissable, taux variable ou fixe, voici comment emprunter pour vos projets :
Le prêt pour investissement locatif est un prêt immobilier classique, à la différence que vous aurez deux prêts. Vous pourrez en rembourser un sur votre résidence principale et un sur ce nouveau bien.
Le conseiller clientèle en charge de votre dossier va se concentrer sur votre capacité de remboursement. C'est là qu'entre en jeu la particularité du crédit pour investissement locatif.
Depuis le 1er janvier 2022 le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a imposé à toutes les banques de se désengager de leur méthode actuelle de compensation des revenus, dite méthode différentielle. Toutefois, elles sont autorisées à faire des exceptions lorsqu'elles accordent un crédit sans dépasser 4% des dossiers de crédit à l'investissement locatif qu'elles accordent.
Il est important de se rappeler qu'une banque ne vous prêtera de l'argent que si votre taux d'endettement futur ne dépasse pas 35 % de votre revenu après impôt. Ce taux peut être calculé à l'aide de deux méthodes :
Si vous investissez en tant que professionnel, certaines banques peuvent considérer que vous opérez en dehors du même cadre juridique que les particuliers qui eux possèdent des règles strictes.
Vous devez être imposé à l'impôt sur les sociétés pour être considéré comme un professionnel. Pour cela, vous pouvez investir dans une SCI et choisir l'option d'être imposé à l'IS. Vous pouvez également investir via une société commerciale (SAS ou SARL), elles-mêmes imposées à l'IS par définition.
Les grands investisseurs utilisent une société holding (société commerciale, souvent appelée SAS) pour détenir des SCI fiscalement transparentes.
De cette façon, le taux d'imposition de la SCI est le même que celui de ses associés. Si votre société holding détient 99% de votre SCI, par exemple, alors 99% du bénéfice sera calculé selon les règles de l'IS.
Les règles du HCSF peuvent être contournées, mais ces techniques sont avancées et nécessitent un haut niveau d'expertise. Par exemple, chez A&M Capital, nos partenaires experts en fiscalité accompagnent et conseillent nos clients afin d’optimiser vos projets.
Que vous cherchiez à réaliser votre premier investissement locatif ou non, il donc plus intéressant d’être bien accompagné que ce soit pour trouver un crédit, ou optimiser sa fiscalité.
La plupart des banques ne prendront en considération que 70 % du loyer que vous prévoyez de percevoir, qu'elles appellent "revenu locatif net". Cette marge de sécurité de 30% représente, à leurs yeux, les frais de copropriété, les coûts d'exploitation et les impôts fonciers.
Exemple : si vous pensez collecter 500 € de loyer mensuel, le prêteur considérera que vous n’encaisserez que 350 € (500 € * 70 % = 350 €).
Il est essentiel à ce stade de rappeler que le banquier connaît les prix des loyers pour le type de logement que vous recherchez. Montrez-lui que vous connaissez également le marché, et faites un calcul de rentabilité locative en tenant compte des loyers moyens actuels.
Si vous avez pour projet d’acheter de l’ancien, vous pouvez consulter les loyers moyens de seloger.com ou de locservice.fr. Si vous avez l’intention d’acheter du neuf afin de bénéficier des remises d’impôt de la loi Pinel, consultez les plafonds de loyers Pinel.
Avec la méthode de la compensation des revenus (méthode différentielle), le calcul est fait de la manière suivante :
Montant de vos mensualités actuelles + (montant des futures mensualités – revenus locatifs nets) / vos revenus
La banque utilise ce calcul pour déterminer que les loyers perçus viennent directement diminuer l'effort mensuel demandé à l'emprunteur. Cette méthode est avantageuse pour l'emprunteur.
Mais comme dit précédemment, elles sont dès à présent obligées de pratiquer la non-compensation des revenus :
(Vos mensualités actuelles + mensualités du financement locatif) / (revenus locatifs nets + vos revenus imposables)
Il s’agit donc de la méthode non-différentielle, applicable par tous les établissements bancaires à de très rares exceptions près. Dans ce calcul, le montant des charges est pris en compte dans l'effort mensuel de l'emprunteur.
Comme nous venons de le voir ci-dessus, la banque prend en compte 70% des futurs loyers encaissés dans vos revenus. Mais il ne faut pas oublier vos charges. Si vous remboursiez déjà un prêt, les mensualités seraient déduites de votre capacité d'emprunt. Si vous êtes locataire, le loyer que vous payez réduira votre capacité d'emprunt.
La meilleure façon d'investir dans l'immobilier est de bien se préparer. Commencez par rembourser vos crédits à la consommation, mettez de l'argent de côté et payez le moins possible de loyer ! Ces sacrifices seront payants lorsque vous commencerez à acheter des propriétés qui génèrent des revenus.
200€ de loyer en moins, et 100€ de mensualité de crédit conso en moins, c’est 72.000 € de capacité d’emprunt en plus !
Le coût de l'assurance doit être pris en compte dans votre ratio d'endettement. Comme le montant que vous assurez est souvent calculé sur le solde total de votre prêt, son impact peut faire augmenter très rapidement vos mensualités.
Par exemple, prenons l’exemple d’un fumeur qui obtiendrait un taux d’assurance de 0,34 % et un excellent taux d’intérêt à 1,42 %
Pour un crédit de 200 000 €, le coût de son assurance emprunteur est de 10 200 €, sur 32 373 € de coût total du crédit. Soit 31,5 % du coût total du crédit !
Heureusement, Il est possible de changer d'assureur à tout moment, depuis l'adoption de la loi Lemoine et donc faire jouer la concurrence. Pour que votre dossier soit accepté, vous devez obtenir le taux d'assurance le plus bas. Les banques imposent généralement leurs assurances aux emprunteurs, mais il est préférable de connaître les taux du marché afin de pouvoir négocier une meilleure marge.
Si vous voulez optimiser vos chances d’obtenir un crédit pour votre investissement locatif très rentable, rien de mieux que de se faire accompagner par une agence d’investissement locatif clé en main tel qu’A&M Capital, qui vous aidera à définir votre budget, le type de bien adapté à votre profil, et faire une bonne affaire. A&M Capital vous aide également à trouver un financement
Est-ce vrai que les banques ne prêtent qu’aux riches ? C’est partiellement vrai. Elles cherchent à prêter de l'argent à des personnes dont le profil montre que l'emprunteur aura la capacité de rembourser le prêt au cours des 20 prochaines années.
En France, le CDI est considéré comme le meilleur moyen d'emprunter. Il est possible d'emprunter même si vous êtes en contrat à durée déterminée ou entrepreneur si vous êtes bien accompagné, mais le CDI reste la solution la plus simple.
C’est un signe de confiance fort pour la banque qu’une entreprise vous ait fait confiance en vous engageant en CDI. Par exemple, avec les partenaires bancaires d’A&M Capital, vous pourrez aussi emprunter si vous êtes en CDD ou entrepreneur, mais il faudra montrer au moins 2 ans de stabilité dans les revenus.
La banque s'attend à voir des profils haut de gamme de la part des futurs emprunteurs. Elle a besoin de voir que vous savez gérer vos comptes et que vous avez toujours une épargne en cas d'urgence. Si votre compte a déjà été à découvert, votre cote de crédit est inférieure à celle d'un client qui a encore au moins 1 à 6 mois de salaire placé sur ces comptes.
C’est pourquoi nous insistons sur la préparation, pour que vous puissiez réussir. Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif, prévoyez les dépenses, mettez de l'argent de côté pour ces dépenses et montrez à la banque qu'elle fait un bon choix en vous prêtant de l'argent.
Après avoir organisé vos finances, la meilleure chose à faire est de contacter votre banque et de demander une simulation de prêt.
Si vous n’êtes pas accompagné, afin de déterminer le meilleur investissement pour vous, visitez des propriétés. L'expérience que vous y acquerrez, vous aidera à déterminer quel type de propriété correspond à vos besoins.
Une faible rentabilité avec un investissement dans de l’immobilier neuf ? Avec ou sans aucune gestion ? et avec des avantages fiscaux ? Ou un investissement agressif comme un immeuble de rapport avec travaux, mais une meilleure rentabilité. Tous les investissements sont intéressants, seulement cela dépend des différents profils d’investisseurs.
Une fois que vous avez identifié un bien qui correspond à vos besoins, rassemblez toutes les informations dont vous aurez besoin pour constituer un dossier complet qui présente l’investissement, et anticipe toutes les questions de votre conseiller bancaire. Pour montrer que vous avez fait vos recherches, calculez la rentabilité locative.
Pour illustrer le calcul du taux d'endettement d'un crédit d'investissement locatif, nous allons prendre un exemple utilisant les deux méthodes vues précédemment.
Mr et Mme Pierre perçoivent 4500 €/mois de revenus, mais possèdent actuellement des mensualités de 1000 € et ont pour projet d’investir dans un studio qu’ils mettront en location pour 300 € par mois. Considérons des mensualités du prêt immobilier et de l’assurance emprunteur de 700 € pour leur projet.
Avec la méthode de la compensation des revenus (calcul différentiel), le taux d’endettement sera de 34 % car (1000 € + (700 € – 210 €) / 4500 € = 0.3311, donc 34 %). Mr et Mme Pierre pourront bien emprunter.
Avec la méthode de la non-compensation des revenus (calcul non-différentiel), l’endettement sera de 37 % ((1000 € + 700 €) / (210 € + 4500 €) = 0.3609, soit 37 %). Malheureusement, Mr et Mme Pierre ne pourront pas emprunter pour ce projet.
Cependant, il existe des parades. Certaines banques vont considérer que le loyer net de charge ne représente pas seulement 70 %, mais 80 % ou 85 % du loyer versé par le locataire. En conclusion, les candidats investisseurs qui se démarqueront auront la possibilité de trouver une banque plus conciliante. A noter qu’il est plus courant d’obtenir ce genre de faveurs lorsque l’on est accompagné car l’expertise apporté sera un gage important de confiance en votre projet pour le banquier.
Le financement de l’immobilier locatif est possible avec un prêt in fine, ou bien un prêt amortissable. La méthode in fine permet d’avoir des mensualités faibles, souvent compensées par le loyer. De cette manière, l’investisseur n’aura rien à payer chaque mois. Cependant, les intérêts d’un prêt in fine sont plus élevés et nécessite un apport, ce qui diminue la rentabilité globale du projet.
Si vous n'avez pas d'impératifs de stratégie patrimoniale, le choix du prêt amortissable vous sera préférable. Les loyers ne compenseront pas la totalité des mensualités mais le crédit vous coutera moins cher.
Investir dans l’immobilier locatif peut également vous permettre de diminuer vos impôts. Comme par exemple, à l’aide de la loi Pinel dont les avantages sont nombreux (possibilité de remise d’impôts jusqu’à 63 000 € en 12 ans, offre locative abondante, etc.).
Cette offre concerne cependant majoritairement les logements neufs, qui peuvent être 40 % plus chers. De plus, la hausse de demandes pour les investissements immobiliers en loi Pinel a fait augmenter les prix ces dernières années.
Information importante : vous pouvez bénéficier des remises d’impôt de la loi Pinel aussi avec un logement ayant nécessité des travaux, il suffit de recevoir le Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009.
Rembourser un investissement immobilier à taux variable n'est pas recommandé lorsque le coût du crédit est faible. En février 2022, les banques prêtaient en moyenne à 1,03 % sur 20 ans (source : observatoire CSA/Crédit Logement). Le taux variable n'est donc pas intéressant en ce moment, il devient plus utile lorsque les taux d'intérêt sont élevés ou lorsque le profil de l'emprunteur n'est pas bon.
Mais surtout, avec un taux fixe les mensualités sont fixes, les paiements sont fixes alors que le loyer peut augmenter. Ainsi, la charge mensuelle des investisseurs diminue au fil du temps. C’est pourquoi investir au bon endroit est important.
La majorité des prêts immobiliers pour investissement locatif sont accordés sans besoin d’apport personnel. L’investisseur a donc la liberté d’injecter une épargne dans leur projet ou non.
Est-il mieux de conserver ce capital dans une assurance vie ou bien de l’investir dans son projet d’investissement immobilier ?
Si le taux d’emprunt immobilier est inférieur au taux de rendement de l’assurance-vie, il peut être préférable de garder son apport personnel sur son assurance-vie.
Pour ceux qui auraient beaucoup d’argent disponible, héritage ou autre, on peut se demander si acheter cash pourrait être intéressant.
L’investissement locatif prend racine sur le principe même du crédit. Ce type d'investissement se distingue d'autres placements, comme la bourse, par la possibilité d'obtenir un crédit, et donc un effet de levier. Avec un crédit, votre retour sur investissement est multiplié.
Par exemple, vous avez 20.000€ à investir et vous hésitez entre la bourse et l’immobilier. Rappelez-vous l’effet de levier. Si vous utilisez ces 20 000€ comme apport pour un investissement à 200.000€ et 5% de rentabilité nette, Votre retour sur investissement est de 10 000 € par an, ce qui représente 50 % des 20 000 € que vous avez mis en jeux.
Alors ne jamais payer cash un investissement locatif ! Pour aucune raison ! Utilisez l'argent de la banque pour acheter le bien, et gardez vos liquidités pour les travaux et autres placements plus risqués.
En 2021, plus de 40% des Français qui ont acheté un bien immobilier sont passés par un courtier. En 2010, ils n'étaient que 10% à le faire. Les courtiers ont fait leurs preuves notamment avec les premiers achats pour des jeunes couples, des dossiers difficiles et pour ceux qui n'ont pas développé une relation avec leur banquier.
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